Suelo urbanizable

El suelo urbanizable está formado por aquellos terrenos aptos para ser urbanizados, por tener las características adecuadas para absorber el crecimiento previsible de una población existente. Los terrenos destinados a la ciudad futura deben delimitarse mediante el planeamiento urbanístico.

En España se trata de un concepto jurídico aplicable al conjunto de terrenos aptos para una actuación de nueva urbanización que posibilitaría la gestión de un proceso de urbanización. Es decir, suelo sujeto a transformación urbanística regulada por el planeamiento urbanístico. La ausencia de planeamentoimposibilita esta categoría de suelo por lo que un municipios sin planeamiento no puede disponer de esta categoría de suelo.

"...al suelo «para el que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, hasta que termine la correspondiente actuación de urbanización»

Artículo 12.2 Ley de Suelo de España

Suelo urbanizable ordenado: es aquel suelo integrado en un sector cuya ordenación detallada está establecida y puede quedar establecida tanto desde el planeamiento general como desde el planeamiento parcial.^[1]

Suelo urbanizable en España

La del urbanismo español contemporáneo es una historia desarrollista, volcada sobre todo en la creación de nueva ciudad. La premisa legitimadora o motivadora de la legislación urbanística en España ha variado a lo largo del tiempo: En 1956 queda regulado el sometimiento de la propiedad a la primacía del Plan; en 1975 queda superada la imagen del Plan como “foto fija” del desarrollo urbano, introduciendo entonces escenarios de programación; en 1998 desarrollo “a saturación” de la totalidad del territorio municipal; en 2007 se frena la liberalización con un sustancial avance conceptual, e incluso disciplinar, no identificar de manera reduccionista la construcción de la ciudad y los resortes del mercado inmobiliario y, en coherencia con ello, la adopción de un nuevo lenguaje que pretende enervarse con las reflexiones contemporáneas sobre la ciudad y el ambiente sin abandonar los conceptos ya arraigados en la experiencia de la práctica del planeamiento y la gestión urbana.

"...Desde esta perspectiva, todo el suelo rural tiene un valor ambiental digno de ser ponderado y la liberalización del suelo no puede fundarse en una clasificación indiscriminada, sino, supuesta una clasificación responsable del suelo urbanizable necesario para atender las necesidades económicas y sociales, en la apertura a la libre competencia de la iniciativa privada para su urbanización y en el arbitrio de medidas efectivas contra las prácticas especulativas, obstructivas y retenedoras de suelo, de manera que el suelo con destino urbano se ponga en uso ágil y efectivamente. ..."

EXPOSICIÓN DE MOTIVOS, LEY 8/2007, de 28 de mayo, de suelo.

La primera Ley del Suelo de 1956 concedía al planificador un enorme margen de libertad de cara a establecer una ordenación urbana concreta.

La reforma de 1975 matiza tal discrecionalidad precisando contenidos e introduciendo estándares urbanísticos desarrollados reglamentariamente: proporción de zonas verdes, densidad máxima y dotaciones urbanísticas.

Margen de discreccionalidad

El planificador municipal tiene una capacidad absoluta e ilimitada en cuanto a poder elegir una vez que ha desechado aquellos suelos que deben ser objeto de especial protección, es decir, aquellos que tuvieran valores merecedores de ésta. Sobre esta extensión de suelo y de un modo discrecional clasifica como suelo urbanizable el que considera idóneo para soporte del ensanche de su población, pudiendo elegir unos terrenos con preferencia sobre otros, de modo que bien se puede afirmar que suelo urbanizable es aquel el que el planificador quiera.

"...El suelo que, a los efectos de esta Ley, no tenga la condición de urbano o de no urbanizable, tendrá la consideración de suelo urbanizable, y podrá ser objeto de transformación en los términos establecidos en la legislación urbanística y el planeamiento aplicable..."

artículo 10 Ley del Suelo.

Esta libérrima capacidad de decisión de los ayuntamientos para decidir cual ha de ser su suelo urbanizable, tiene dos límites controlados por la Comunidad Autónoma, que es el órgano competente para la aprobación definitiva del planeamiento general:

El primer límite son las propias condiciones del terreno. El suelo tiene que ser apto para su potencial urbanización. Es un problema de calidad.

El segundo límite lo constituye su extensión superficial, ya que deben tenerse en cuenta las necesidades de suelo. Es un problema de cantidad.

Limitando este margen de discrecionalidad la comunidad de Castilla y León opta por dar preferencia hacia aquellos terrenos cuya transformación en suelo urbano se considere más adecuada a los criterios y previsiones de la normativa urbanística y que sean colindantes al suelo urbano de los núcleos de población existentes. Es lo que se conoce como crecimiento en mancha de aceite: el suelo urbanizable delimitado debe ser contiguo a los núcleos de población existentes, a fin de favorecer el desarrollo compacto y sostenible. El resto del suelo urbanizable se penaliza, de modo que todo desarrollo no compacto deberá asumir las mayores exigencias del suelo urbanizable no delimitado.^[2]

Nueva urbanización

No todos los terrenos son aptos, el criterio varía desde la consideración como tales los que no puedan ser clasificados como suelo urbano ni como suelo rústico, concepto residual^[3] que parte de hechos ciertos: suelo urbano es el que hay, ya está urbanizado, urbanizable podrá ser el resto salvo razones objetivas de protección.

La nueva Ley de Suelo aporta el concepto de nueva urbanización, entendido como paso de la categoría de suelo rural a la de urbanizado, para crear, junto con las correspondientes infraestructuras y dotaciones públicas, una o más parcelas aptas para la edificación o uso independiente. Este proceso queda reservado cuantitativamente a la cantidad precisa para satisfacer las necesidades que lo justifiquen, impedir la especulación con él y preservar de la urbanización al resto del suelo rural.

El deber de urbanización incluye la conexión del sector con los sistemas generales y su ampliación o refuerzo en caso necesario.

Para la ordenación de un sector de suelo urbanizable deben fijarse índices de variedad urbana relativos al uso, la tipología y la integración social, entre los cuales destaca la reserva de suelo para la construcción de viviendas con protección pública.

Suelo urbanizable delimitado

Categoría correspondiente a los terrenos cuya transformación en suelo urbano se considere más adecuada a los criterios y previsiones de la normativa urbanística y que sean colindantes al suelo urbano de los núcleos de población existentes.^[4] Estos terrenos se agrupan en ámbitos denominados sectores , donde la ordenación detallada puede ser establecida directamente por los instrumentos de planeamiento general o remitirse a un plan parcial. Establecida su ordenación detallada pueden dividirse en varias unidades de actuación para su gestión urbanística mediante actuación integrada. El planeamiento general establece un plazo para la aprobación del plan parcial y una vez transcurrido los terrenos pasarían a ser considerados como suelo urbanizable no delimitado, definido como categoría residual.

Ley de Suelo 2007

En España la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo, posibilita la actuación de nueva urbanización con el soporte jurídico de un instrumento de ordenación del territorio o del propio planeamiento urbano.^[5] En España con la nueva legislación, sólo se puede clasificar como urbanizable «el suelo preciso para satisfacer las necesidades que lo justifiquen». Se trata de una exigencia ligera, pues tan sólo se pide que haya unas necesidades justificadas, se entiende que en el criterio de la Administración competente. ¿Cuál es la administración competente? Como en España tanto el urbanismo como la ordenación del territorio es competencia de las Comunidades Autónomas, la nueva ley estatal supone la necesaria adaptación de la legislación urbanística, que debe introducir en este punto matices o requisitos más concretos.

Desde una perspectiva teórica se trata de un cambio drástico respecto de la situación precedente, cuando solamente se podían clasificar como suelo rústico los terrenos en los que se acreditara la existencia de valores a proteger que justificaran su exclusión del proceso urbanizador, debiendo quedar el resto clasificado como suelo urbanizable.^[6]

"...que solamente pueden clasificarse como suelo urbanizable los terrenos precisos para satisfacer las necesidades que lo justifiquen. Los demás terrenos que conforme al Derecho Urbanístico de Castilla y León podrían ser clasificados como suelo urbanizable, deberán clasificarse como suelo rústico e incluirse en la categoría de suelo rústico común..."

INSTRUCCIÓN TÉCNICA URBANÍSTICA 1/2007

Criterios de clasificación

En Castilla y León, antes de 2007 debían clasificarse como suelo urbanizable los terrenos que no puedan ser clasificados como suelo urbano ni como suelo rústico. Con la modificación del Reglamento de Urbanismo, desde el 17 de agosto de 2009 solamente podrán clasificarse como suelo urbanizable los terrenos que cumplan simultáneamente las siguientes condiciones:^[7]

• Que su transformación se considere justificada a la vista de las demandas de suelo para usos residenciales, dotacionales o productivos.
• Que se incluyan en un sector cuyo perímetro sea colindante en al menos un 20 por ciento con el suelo urbano de un núcleo de población existente. Dos son los requisitos colindancia y existencia de un núcleo de población.
• Como excepción pueden clasificarse terrenos que, cumpliendo requisitos para ser clasificados como suelo rústico sea conveniente calificar como sistema general de espacios protegidos a efectos de su obtención para el uso público. Se trata de evitar enclaves formados por lo ámbitos de bienes arqueológicos.

La cantidad de seulo urbanizable queda limitada, de modo que el crecimiento de los núcleos de población debe orientarse a completar, conectar y estructurar las tramas urbanas existentes, a solucionar los problemas urbanísticos de las áreas degradadas y a prevenir los que puedan surgir en el futuro, favoreciendo la reconversión y reutilización de los inmuebles abandonados, con preferencia a los procesos de extensión discontinua o exterior a los núcleos de población. Salvo que los instrumentos de ordenación del territorio establezcan otros criterios:^[8]

• El Plan General no podrá generar nuevos núcleos de población ni modificar los existentes de manera que se comprometa o perjudique la capacidad y funcionalidad de las redes de servicios de interés general.
• Al menos el 50 por ciento de la suma de las viviendas existentes y las previstas por el Plan General se situarán en suelo urbano.

Notas

1. ↑ El planeamiento definirá los usos, el trazado de la red viaria y el esquema general del sistema de espacios libres, así como las dotaciones mínimas de equipamientos y de servicios urbanos exigibles a los nuevos crecimientos.
2. ↑ DECRETO 68/2006, de 5 de octubre, por el que se modifica el Decreto 22/2004, de 29 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León.
3. ↑ >Artículo 27 Reglamento de Urbanismo de Castilla y León
4. ↑ >Este requisito puede excusarse de forma justificada cuando el uso predominante sea industrial, o cuando los terrenos se encuentren separados del suelo urbano por otros sectores de suelo urbanizable delimitado o por terrenos protegidos conforme a la legislación sectorial
5. ↑ El artículo 10.a) de la Ley de Suelo elimina el carácter residual del suelo urbanizable que en su día preconizó la Ley 6/1998
6. ↑ ORDEN FOM/1083/2007, de 12 de junio, por la que se aprueba la Instrucción Técnica Urbanística 1/2007, para la aplicación en la Comunidad Autónoma de Castilla y León de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo.
7. ↑ Artículo 27 Criterios de clasificación Texto aprobado por Decreto 22/2004, de 29 de enero, y modificado por los Decretos 99/2005, de 22 de diciembre, 68/2006, de 5 de octubre, 6/2008, de 24 de enero, y 45/2009 de 9 de julio (en vigor desde el 17 de agosto de 2009)
8. ↑ Artículo 81 del Reglamento de Urbanismo de Castilla y León. Objetivos y propuestas de ordenación.

Véase también

• Impacto ambiental del crecimiento urbano

Véanse también: Ley del Suelo de España, suelo urbano , suelo urbano consolidado , Normalización de los instrumentos de planeamiento urbanístico (España) y actuaciones urbanísticas